Современный
коттеджный поселок
Современный
коттеджный поселок
Планируя возведение дачного или садового дома на своём участке, следует заранее подготовить нужные документы и известить о своих намерениях муниципальные власти. Это требуется, чтобы здание не признали самостроем. Разбираемся, какие документы нужны для постройки дома и как подать уведомление о начале строительства на собственном участке.
Оформлять разрешение на строительство при возведении дома на своём участке нужно было до 04.08.2018 г., и делать это необходимо было до начала работ. Но сейчас требования изменились, и разрешение выдаётся только при строительстве многоквартирных объектов. Что же касается ИЖС, то тут разрешение формально не требуется, но владелец участка должен известить (уведомить) муниципалитет о предстоящем строительстве.
Уведомление о начале строительства на собственном участке — важный документ, который потребуется и для регистрации уже построенного дома, и для оформления кредита на строительство.
На сегодняшний день есть два вида уведомлений:
Важно! Построенный без подачи уведомления дом зарегистрировать в установленном порядке и поставить на кадастровый учёт можно только через суд. В противном случае он будет считаться незаконной самовольной постройкой, которую могут снести по решению суда, если местные власти инициируют судебный процесс.
Статус земли (вид разрешённого использования — ВРИ) имеет решающее значение при определении возможности ведения стройки как таковой, поскольку не все участки предназначены для строительства. Так, строить можно на землях ИЖС, а также на тех, которые изначально выделены под ЛПХ (на них можно не только вести личное подсобное хозяйство, но и строить) — и те, и другие, как правило, находятся в пределах различных населённых пунктов. Разрешено строительство и на землях, предназначенных для садоводства. Если же у участка другой статус, построить на нём дом не получится, но в некоторых случаях у собственника есть возможность изменить вид разрешённого землепользования. Правда, это длительный процесс, и в изменении статуса земли могут отказать.
Чтобы выяснить назначение земельного участка (ВРИ), можно запросить выписку из ЕГРН, где указаны его характеристики, или внимательно изучить свидетельство о регистрации права собственности (это документ есть у тех, кто регистрировал право до 15.06.2016). Также сведения о ВРИ есть на публичной кадастровой карте.
Важно! Строительство на землях для ИЖС вести можно, но нужно учитывать, что по закону возведённые там постройки должны соответствовать определённым требованиям.
Чтобы муниципальные власти не запретили возводить дом, уведомление о строительстве которого подаётся, здание должно соответствовать определённым требованиям, включая:
Перечень документов для подачи уведомления о строительстве зависит от ситуации, особенностей будущего здания и региональных требований (актуальная информация есть на сайте МФЦ), а в стандартный список входят:
1. Паспорт заявителя (если обращение осуществляется лично), доверенность, выданная заявителем, и паспорт его представителя (если документы подаёт доверенное лицо).
2. Правоустанавливающие документы на землю (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности) — специалист МФЦ может найти нужные сведения в информационной системе, но лучше взять документ с собой, так как иногда данные бывают недоступны.
3. Уведомление о строительстве. В нём указывается персональная информация, параметры участка, характеристики возводимой постройки (общая площадь и высота, этажность, расстояние до забора и других построек, если они есть и т. д.) — образец тут.
4. План участка с указанием местоположения будущего дома.
5. Архитектурный проект — отвечая на вопрос, нужен ли проект для строительства частного дома ИЖС, эксперты отвечают, что он требуется, если площадь здания будет больше 500 м², а разрабатывает такой проект профессиональный архитектор.
Важно! Если у будущего дома будет несколько собственников, в список документов нужно будет добавить соглашение о выделении/определении долей, заверенное нотариусом.
Есть три основных способа подачи уведомления о строительстве:
Также можно отправить документы заказным письмом (по почте), но этот вариант не самый удобный и его заявители практически не используют.
Важно! Рассмотрение документов при подаче уведомления о начале строительства занимает не более 9 (девяти) рабочих дней, если заявитель обращается через МФЦ, и 7 (семи) рабочих дней, если обращение осуществляется онлайн (Госуслуги) или лично в местный комитет Госстройнадзора.
Формально владелец земли, планирующий стройку, просто уведомляет муниципальные власти о своих намерениях, но по факту он это делает для получения разрешения на строительство дома, и в некоторых случаях в нем могут отказать. Причин для запрещения строительства может быть несколько:
1. Несоответствующий статус земли — часто участки для ведения подсобного хозяйства гражданам выделяют на полевых землях, где нельзя строить (но в некоторых случаях ВРИ можно изменить).
2. Особые условия — говорить об отказе по особым условиям можно, если по плану дом частично окажется в водоохранной зоне, в ЗСО-2 или на территории исторического поселения, находящегося под патронажем Министерства культуры. Информация об имеющихся ограничениях указывается в выписке из ЕГРН, так что после получения её нужно внимательно изучить.
3. Проблемы с документами на участок — тут возможны разные варианты: межевание земли не проводилось, границы участка не выделены, владелец получил землю по наследству, но не прошёл процедуру вступления в него.
4. Несоответствие параметров будущего дома действующим требованиям — нельзя строить дома выше 3-х этажей, а для крупных построек большой площади (500 м² и более) нужен архитектурный проект.
5. Нарушение действующих строительных норм в плане расстояний от будущего дома до других зданий и границ участка — по закону до соседского забора должно быть не менее 3-х метров (измерять следует от края ската крыши, а не от фундамента!), а до ближайших построек — 6 или 15 м (норматив пожарной дистанции 6 м действует для каменных объектов, а 15 м — для деревянных).
Важно! Часто причиной запрета на строительство является неверно заполненное уведомление или отсутствие какого-то документа. В этом случае заявитель должен устранить недочёты и повторить обращение.
После получения уведомления представители муниципальных органов власти проверяют, можно ли строить на имеющемся участке, соответствуют ли параметры будущего дома действующим нормам, правильно ли оформлено право на землю. Если проблем нет, в ответе, который получит заявитель, будет слово «соответствует», и в этом случае можно начинать стройку. А при отказе в документе будут указаны несоответствия — их надо устранить (если это возможно), а потом ещё раз подать уведомление.
Уведомление является действительным 10 лет, что даёт возможность для «манёвра» и позволяет при необходимости (финансовые сложности, зимнее время и т. д.) отложить начало проведения строительных работ. Если же стройка так и не состоялась, и срок действия документа истёк, придётся начинать всё сначала.
Дополнительное уведомление потребуется, если со временем вы решите скорректировать проект дома, что повлечёт изменение его технических параметров (площадь, высота и т. д.). В этом случае нужно будет снова обратиться в орган муниципальной власти через:
А после окончания строительных работ аналогичным способом нужно будет уведомить власти о завершении постройки дома (образец), приложив к уведомлению технический план готового объекта.
По действующему законодательству уведомление о начале строительства заменило разрешение на строительство дома. Его оформление более простое, но, по сути, и тот, и другой документ является разрешительным. Подавать уведомление о строительстве жилого или садового дома на своём участке нужно обязательно — без него здание будет считаться самостроем и может быть снесено по решению суда. При этом важно:
А после окончания стройки необходимо сообщить властям о завершении строительных работ, приложив к уведомлению технический план объекта, и поставить дом на кадастровый учёт.